Qu’est-ce qu’une servitude légale, naturelle ou conventionnelle en immobilier ?
Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ? Existe-t-il différentes formes de servitudes ? Quelques éléments d’explications pour commencer.
Servitude : définition en immobilier
Une servitude est ce qu’on appelle un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété. Elle est rattachée au bien et non au propriétaire en tant que personne. C’est la raison pour laquelle l’acquéreur doit être informé par le vendeur en cas de servitudes existantes sur le bien immobilier objet de la transaction.
La servitude en immobilier fait intervenir deux parties :
- Le fonds dominant
- Le fonds servant.
On notera que les termes de fonds dominant et de fonds servant ne s’appliquent pas en matière de servitude d’utilité publique.
Quels sont les différents types de servitudes en immobilier ?
Plusieurs catégories de servitudes peuvent être distinguées :
- Les servitudes active et passive. La servitude est dite active pour celui qui en bénéficie (fonds dominant) et passive pour celui qui la supporte (fonds servant).
- Les servitudes continue ou discontinue. Une servitude est dite continue lorsque l’usage peut être ou est continuel sans nécessiter d’intervention humaine (par exemple, circulation de l’eau dans une canalisation). La servitude devient discontinue lorsqu’une intervention humaine est requise pour que la servitude puisse s’exercer (par exemple, levée d’une barrière pour permettre l’accès à un chemin).
- Les servitudes apparente ou occulte. La servitude est dite apparente lorsqu’elle est matérialisée par un ouvrage bien visible, comme un puits. Elle est, en revanche, considérée comme occulte (ou non apparentes) lorsqu’elle est immatérielle. Une interdiction de construire constitue ainsi une servitude occulte.
- Les servitudes perpétuelle, temporaire ou conventionnelle. Une servitude est par nature perpétuelle. Cela signifie qu’elle perdure y compris en cas de revente du bien immobilier. Dans certains cas particuliers, il peut cependant exister des servitudes temporaires ou résultant d’une convention entre voisins.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Une servitude de passage confère au propriétaire d’un bien immobilier un droit de passage sur le terrain du propriétaire voisin. Une servitude de passage peut prendre des formes différentes selon que :
- Le terrain est enclavé. Dans ce cas, le droit de passage est automatique. Par exemple, si votre maison est située derrière la maison de votre voisin et ne donne pas sur la voie publique, vous êtes contraint de passer sur sa propriété pour pouvoir accéder à votre habitation. Dans ce cas, il est vivement recommandé de rechercher un accord commun. Cet accord peut être formalisé via un acte signé chez le notaire. Dans cet acte, le propriétaire du terrain enclavé (c’est-à-dire vous dans notre exemple) sera désigné comme le fonds dominant. Votre voisin sera le fonds servant. Afin de limite le risque de litige, il est conseillé de prendre le chemin le plus court et entraînant le moins de nuisances possible pour le voisin qui accorde le droit de passage.
- Le terrain est difficile d’accès. Dans ce cas, la servitude de passage n’est pas acquise de plein droit. Vous devez impérativement obtenir l’autorisation du voisin pour passer sur son terrain. L’accord doit nécessairement prendre une forme écrite et faire mention des trois éléments suivants : l’emplacement du droit de passage, le mode d’exercice (à pied, à vélo, en voiture…) ainsi que le montant de l’indemnité versée par le fonds dominant au fonds servant (si l’accord prévoit une telle indemnité).
Quelle est la différence entre une servitude et un droit de passage ?
Il est important de distinguer les termes « servitude de passage » et « droit de passage » afin d’éviter toute confusion.
Ainsi, le droit de passage est une servitude mais toutes les servitudes ne sont pas systématiquement des droits de passage. Le droit de passage est accordé à l’occupant d’un terrain pour qu’il puisse accéder à la voie publique.
La servitude de passage est imposée au propriétaire d’un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre bien (le fonds dominant).
Pour vous informer sur ces différentes notions, vous pouvez utiliser le service public de renseignement téléphonique Allo Service Public, ou bien contacter la Maison de justice et du droit ou l’Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) dont vous dépendez.
Qu’entend-on par prescription du droit de passage avec servitude de 30 ans ?
Les articles 703 à 710 du Code civil prévoient que les servitudes s’éteignent de 4 façons différentes :
- Par l’impossibilité d’exercice (par exemple, en cas d’effondrement d’une falaise sur le sentier qui permettait de relier un terrain enclavé à la voie publique)
- Par la confusion des fonds (par exemple, en cas de rachat de votre propriété par le voisin)
- Par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant
- Par le non-usage pendant 30 ans.
C’est dans ce dernier cas qu’on parle de prescription trentenaire. Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire. Or, une servitude de passage est considérée par la justice comme une servitude discontinue. Dès lors, la servitude de passage ne peut s’acquérir par prescription trentenaire. Une servitude de passage ne saurait s’éteindre même si elle a été inutilisée pendant une période de trente ans.
Quelle indemnisation attendre pour une servitude de passage ?
L’existence d’une servitude de passage est susceptible d’entraîner 2 types de conséquences pour le fonds servant :
- Une baisse de valeur du terrain en ce qu’il est grevé d’un droit réel
- Des dommages matériels et autres nuisances liés à l’exercice de la servitude de passage.
En contrepartie de la création d'une servitude de passage, le propriétaire du fond servant est donc en droit de solliciter, de la part du propriétaire du fond dominant, une indemnisation. Quelle indemnisation pour un droit de passage ? Comment calculer une indemnité de servitude de passage ? Le calcul de l’indemnisation du droit de passage se fait à partir de la formule suivante :
Montant de l’indemnité de droit de passage = (superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant x valeur estimée du terrain au mètre carré) x taux d’abattement (par exemple, 40% ou 50%) pour indisponibilité du terrain d’assiette.
L’application d’un taux d’abattement permet de garantir que le montant de l’indemnité de servitude de passage soit proportionné au dommage occasionné par le passage. Le montant de l’indemnité peut être fixé à l’amiable entre le fonds dominant et le fonds servant, ou par le juge du tribunal de grande instance.
Enfin, l’application de cette formule de calcul de l’indemnité de droit de passage n’est pas systématique et l’indemnisation peut parfois se limiter à l’euro symbolique si le dommage s’avère particulièrement faible ou inexistant.
Peut-on refuser un droit de passage ?
Il n’est pas possible, pour le propriétaire du terrain utilisé par le propriétaire d'un terrain enclavé, de refuser ce droit de passage à son voisin. Comme évoqué précédemment, la servitude de passage est accordée de façon automatique lorsqu’l s’agit d’un terrain enclavé.
Il demeure en revanche envisageable de refuser un droit de passage si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain. En d’autres termes, on peut refuser un droit de passage dès lors qu’on arrive à prouver que le terrain est seulement difficile d’accès et non enclavé.
Que faire en cas de refus du droit de passage ? Si le fonds dominant s’estime lésé et privé d’un accès normal à son terrain, il peut tenter une procédure à l’amiable en adressant au propriétaire du terrain qui supporterait normalement le droit de passage une lettre de mise en cause.
En l’absence de réponse dans un délai de 8 jours minimum, il peut adresser une mise en demeure puis, en cas de silence répété, faire appel au juge du tribunal compétent.
Comment fermer une servitude de passage ?
Comme évoqué précédemment, l’extinction d’une servitude de passage peut provenir de plusieurs causes : l’impossibilité d’usage, la confusion entre le fonds dominant et le fonds servant, ou encore le non-usage. Ce sont les articles 703 et 710 du Code civil qui définissent le régime applicable en matière d’annulation d’un droit de passage.
Pour faire constater l’extinction d’un droit de passage, il est nécessaire de négocier un accord avec le fonds dominant en présence d’un notaire. Deux issues sont alors possibles :
- En cas d’accord entre le fonds dominant et le fonds servant, l’extinction de la servitude de passage fait l’objet d’un acte notarié. Ce dernier est ensuite publié et répertorié au fichier immobilier.
- En cas de désaccord entre le fonds dominant et le fonds servant, il est possible de faire appel au juge du tribunal de grande instance qui tranchera le litige sur le fondement des preuves apportées par les deux parties. Le tribunal compétent est celui de la zone dans laquelle est située le bien immobilier.
Servitude de passage et conflit de voisinage : qui contacter ?
En cas de désaccord entre voisins, le passage par le terrain voisin sans autorisation peut être considéré comme abusif.
Face à un conflit de voisinage, il est toujours préférable de privilégier une procédure à l’amiable. Vous croisez probablement votre voisin régulièrement. Lancer une action en justice sans même prendre le temps d’une discussion apaisée risque d’envenimer vos relations de voisinage et de déboucher sur d’autres litiges. Si vous ne trouvez pas d’accord avec votre voisin, vous pouvez saisir le tribunal :
- En cas de terrain enclavé, le juge a la faculté de décider de l'emplacement du passage, de son mode d'exercice et du montant de l'indemnité de servitude de passage. On notera qu’en cas de désaccord sur l'indemnité à verser, c'est le propriétaire du fonds servant qui doit apporter la preuve du dommage causé.
- En cas de terrain difficile d’accès, le juge peut constater la fin d'un droit de passage. Il examine au préalable pour cela l’ensemble des éléments de preuve qui lui sont transmis (constat d'huissier, témoignages, photos montrant que le terrain est laissé à l’abandon ou, au contraire, utilisé couramment).
Dans une procédure amiable comme dans une procédure judiciaire, il est essentiel de pouvoir accéder à une information juridique de qualité et d’être bien accompagné. Dans ce contexte, la garantie protection juridique de l’assurance habitation peut s’avérer particulièrement utile. Pour savoir si vous bénéficiez déjà de cette garantie ou comment la souscrire, vous pouvez prendre contact dès à présent avec votre assureur.
