Pour louer nu un ou plusieurs biens anciens, des travaux sont parfois nécessaires. Si les frais à engager peuvent être importants, ils permettent aussi aux propriétaires-bailleurs, sous conditions, d'alléger leur facture fiscale grâce au dispositif du déficit foncier.
DOUBLE ÉCONOMIE…
Un déficit foncier est constaté lorsque les revenus fonciers annuels bruts sont inférieurs aux charges déductibles comme les intérêts d'emprunt, l'assurance décès invalidité, la taxe foncière, les travaux d'amélioration, les frais de gestion, y compris en cas de vacance locative, carence… « En cas de déficit foncier dû à des travaux éligibles, celui-ci est imputable du revenu global l'année de leur réalisation, dans la limite annuelle de 10 700€ (1), explique Jean-Bernard Godio, Directeur commercial au Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion Nouvelle Aquitaine/Occitanie. Le montant supérieur à ce plafond et/ou celui des charges d'intérêt d'emprunt supérieur aux loyers perçus, pourra(ont) être déduit(s) de l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal des dix années suivantes. »
L'année du déficit foncier, le propriétaire-bailleur réalise une économie d'impôt sur son revenu global et sur ses revenus fonciers d'autant plus importante que son taux marginal d'imposition (TMI) est élevé. Les revenus fonciers étant soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% actuellement, ils ne sont également pas dus.
Pour bénéficier de cet avantage, « le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global, rendant impossible sa vente durant cette période, rappelle Jean-Bernard Godio. Et le propriétaire-bailleur doit relever du régime d'imposition au réel, une option irrévocable pendant trois ans. ».
… ET PLAFOND DOUBLÉ
Pour encourager les propriétaires-bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique, et avoir sur le marché davantage de biens en location, le plafond d'imputation sur le revenu global passe de 10 700€ à 21 400€ sous conditions (2). Pour justifier son application, un diagnostic de performance énergétique doit donc être réalisé avant et après les travaux.
Pour les propriétaires-bailleurs, hormis l'avantage fiscal, « ce doublement permettra d'améliorer la classification énergétique de leur(s) bien(s) et de le(s) revaloriser puisqu'un bien classé A, B, C ou D se vend et se loue plus facilement », indique Jean-Bernard Godio. Quant aux locataires, leur facture énergétique diminuera.
De par la possibilité de défiscaliser ses revenus fonciers, voire une partie de ses revenus globaux, le déficit foncier est à considérer d’autant qu’il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ en 2023 (3). Et peut donc se cumuler avec d’autres dispositifs comme le Pinel/Pinel+ ou l’investissement en PME.
EXEMPLE
En 2022, un propriétaire-bailleur a perçu 10 000€ de loyers et réalisé 35 000€ de travaux de rénovation énergétique. Son TMI est de 41%. Avec un déficit foncier de 25 000€, les revenus fonciers de 2022 seront défiscalisés et son revenu global réduit de 21 400€. L’économie d’impôt pour 2022 est de 14 594€ : 5 820€ (10 000 x 58,2% (4)) sur les revenus fonciers + 8 774€ (21 400 x 41%) sur le revenu global. Les 3 600€ de travaux non déduits (25 000 - 21 400) pourront l’être sur les revenus fonciers dès 2023.
(1) 15 300 € dans le cadre d'un dispositif Périssol ou Cosse.
(2) Voir l’article 12 de la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022 pour l’année 2022.
(3) 18 000 € en cas d'investissement dans une SOFICA et/ou un Girardin.
(4) 58,2 % = 41 % (TMI) + 17,2 % (prélèvements sociaux)
