Après des années d’euphorie légèrement assombries depuis deux ans par la crise sanitaire et le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, le marché immobilier français est entré dans un cycle baissier au mois de novembre dernier, selon le dernier baromètre publié par MeilleursAgents en décembre 2022. Le Top 10 des dix premières grandes villes françaises est passé dans le rouge pour la première fois, avec une baisse des prix de 0,1% en moyenne. La palme revient à Rennes et Strasbourg qui enregistrent une baisse de 1%, suivie de près par Bordeaux (- 0,9%).
Au final, les prix ont augmenté de 4,4% depuis le 1er janvier dans les 10 premières villes françaises (4,6% pour l’ensemble de la France). Ce sont les zones rurales qui ont le mieux tiré leur épingle du jeu avec une augmentation de 7,7% depuis le début de l’année 2022 dernière grâce à l’engouement toujours marqué des acquéreurs pour les maisons.
Malgré ce ralentissement, les prix restent à un niveau élevé. Dans la capitale, 15 arrondissements affichent encore un prix au-dessus de 10 000€/m2. Viennent ensuite loin derrière Lyon avec 5 292€/m2 ; Nice (5 002€/m2) ; Bordeaux (4 609€/m2) ; Rennes (4 014 €/m2) ; Nantes (4 019€/m2) ; Strasbourg (4 098€/m2) alors que la moyenne nationale s’établit à 3 206€/m2 au 1er décembre 2022.
LES TAUX DU CRÉDIT IMMOBILIER
Pendant le même temps, les taux d’intérêt même s’ils ont commencé leur remontée n’ont grimpé que de que de 0,5 point, alors que la Banque Centrale Européenne (BCE) a remonté ses taux d’un point et demi depuis juillet 2022. Il est probable qu’ils vont continuer à augmenter dans les 6 premiers mois de l’année. Mi-2023, il devrait donc être difficile, sauf excellents profils, d’emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5% estime le site MeilleursAgents. Pour compenser la hausse du coût du crédit, il faudrait que les prix chutent sur le même période de près de 9%, ce qui paraît peu probable (au cours du dernier cycle baissier 2011/2015 le marché a perdu 7% mais en 4 ans).
LE POUVOIR D’ACHAT DES INVESTISSEURS IMMOBILIERS
Conséquence : le pouvoir d’achat des investisseurs immobiliers devrait continuer à se dégrader. D’après le bilan annuel du Conseil supérieur du notariat réalisé sur les 9 premiers mois de l’année 2022 (soit jusqu’en septembre), le pouvoir d’achat immobilier pour un appartement ancien était de 43 m2 sur la base d’une mensualité de remboursement de 800€ par mois pendant 20 ans, sans apport personnel, en baisse de 2% sur un 1 an, soit une perte équivalente à 1 m2. La baisse est plus importante pour les maisons anciennes individuelles ; sur la base d’une mensualité de remboursement de 1 300€ /mois pendant 20 ans et sans apport, la surface finançable est de 113 m2. Il est en baisse de 8% sur un an, ce qui représente l’équivalent de 10 m2.
