Comme chaque année, les propriétaires de biens immobiliers concernés par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) doivent déclarer leurs biens taxables. « C’est la valeur au 1er janvier 2024 qu’ils devront reporter sur le formulaire n° 2042-IFI, indique Marie Léon-Agraso. La déclaration se fait dans les mêmes délais que la déclaration de revenus. La campagne de déclaration 2024 des revenus de 2023 devrait débuter en avril ».
DÉTERMINER LA VALEUR VÉNALE
La valeur à déclarer est la valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel le bien aurait pu être vendu au 1er janvier 2024. « Le contribuable doit mettre à jour la valeur déclarée l’année précédente, surtout dans le contexte d’évolution du marché », souligne Marie Léon-Agraso.
À cette fin, les services fiscaux mettent à disposition des bases de données, dont « Patrim Usagers »* qui fournit des données collectées à partir des transactions immobilières. Toutefois, ces indications doivent être affinées en fonction de caractéristiques intrinsèques (état des biens, qualité des matériaux…) et extrinsèques (transports, commerces…), et des critères juridiques (règlementation d’urbanisme du secteur…). « Il est recommandé de confier cette estimation à un professionnel du secteur, conseille Marie Léon-Agraso, surtout en cas de baisse des valeurs. Cette précaution permet aussi de pouvoir apporter des justificatifs concernant la valorisation des biens en cas de demande de l’administration fiscale ».
LES DÉCÔTES ADMISES
Les résidences principales peuvent bénéficier d’un abattement de 30%, à condition d’être détenues en direct et non par une société, telle qu’une société civile immobilière. « C’est d’ailleurs la seule décote prévue par la loi, rappelle Céline L'Hostis. Cependant, certaines circonstances affectant la liquidité, et donc la valeur vénale du bien, peuvent justifier une décote ».
Ce peut être le cas d’un bien détenu par plusieurs propriétaires en indivision, bien que les indivisions entre des époux séparés de biens, des partenaires de Pacs ou un parent et son enfant unique puissent difficilement justifier l’application d’une décote. De même, les biens loués dans le cadre d’un bail d’habitation ou commercial pourraient donner lieu à une décote dès lors que cette circonstance amoindrit la valeur du bien eu égard au marché.
En revanche, les biens faisant l’objet de location saisonnière ou acquis sous un régime d’investissement locatif du type Pinel ne peuvent donner lieu à une décote. « La décote n’étant pas de droit, elle doit pouvoir être justifiée au cas par cas, en cohérence avec la réalité », précise Céline L’Hostis. Quant aux demeures et bâtiments inscrits ou classés au titre des monuments historiques, ils font l’objet d’une prudence et d’une attention particulières de la part de l’administration fiscale.
LES BIENS EXONÉRÉS
Bénéficient d’une exonération totale de l’IFI les biens professionnels, de même que les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société lorsque le propriétaire des parts ou actions exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal. En outre, certains biens bénéficient d’exonération partielle comme les bois et forêts, les parts de groupements forestiers ou les biens ruraux loués par bail à long terme ou à bail cessible.
USUFRUITIER, NU-PROPRIÉTAIRE : QUI DÉCLARE QUOI ?
Lorsque l’immeuble est démembré, c’est en principe à l’usufruitier qu’il revient de déclarer le bien à l’IFI, et ce, pour sa valeur en pleine propriété du bien. Tel est le cas lorsque le démembrement de propriété résulte d'une option du conjoint survivant formulée dans le cadre d’un testament ou d'une donation entre époux au dernier vivant.
En revanche, pour les usufruits légaux constitués au profit du conjoint survivant ou les démembrements résultant de la vente de la nue-propriété d’un bien à une personne autre qu’un héritier, légataire ou descendant, la base d’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur respective des droits de chacun, évalués conformément à un barème fiscal. En vigueur depuis 2018, ces dispositions méritent toute l’attention des contribuables et de leurs conseils confrontés à une telle situation.
IMMEUBLE DÉTENU PAR UNE SOCIÉTÉ
En cas de détention d’un immeuble par l’intermédiaire d’une société, l’associé ou l’actionnaire doit déclarer à l’IFI la fraction de la valeur des titres de la société qu’il possède et qui correspond à ces biens immobiliers non professionnels. « L’exercice d’évaluation est dans ce cas très complexe, car il nécessite de procéder à des retraitements comptables et fiscaux tant de l’actif que du passif », explique Céline L’Hostis.
Les prêts qui pourraient avoir été contractés pour réduire l’assiette de l’IFI ne sont pas admis en déduction, sauf à ce qu’il soit démontré qu’ils ne l’ont pas été dans un objectif principalement fiscal. Il s’agit notamment des prêts contractés par la société auprès d’un membre du foyer fiscal ou du cercle familial, d’une société ou d’un organisme contrôlé par le déclarant seul ou avec son foyer fiscal ou son cercle familial.
LES NOUVEAUTÉS EN 2024
Pour la détermination de la valeur imposable des titres détenus par le contribuable, la loi de finances pour 2024 a exclu la déduction des dettes contractées directement ou indirectement par la société et qui ne sont pas afférentes à des actifs imposables. Cette mesure vise à ne plus permettre de déduire de l’IFI un passif qui serait sans lien avec les actifs taxables pour minorer la valeur imposable de la société. Selon Marie Léon-Agraso, « cette disposition est destinée à contrer certains schémas d’optimisation fiscale. Elle ne devrait néanmoins pas impacter la majorité des structures sociales détentrices de biens immobiliers dans lesquelles, en pratique, ce sont souvent les actifs immobiliers qui ont été financés par emprunt ».
La loi de finances a accompagné cette disposition d’un mécanisme de correction pour éviter que la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions ainsi déterminée soit supérieure à la valeur vénale de la société ou à celle des biens taxables après emprunt. « Compte tenu de la technicité de ces règles d’évaluation de l’immeuble détenu par l’intermédiaire d’une société, il est vivement conseillé de confier à un professionnel la détermination de la base d’imposition à l’IFI, a fortiori si la société exerce une activité par ailleurs. D’autant que le contrôle des valorisations de ces sociétés est une priorité actuelle des services du contrôle fiscal », alerte Céline L’Hostis.
* Accessible depuis l’espace personnel sur https://www.impots.gouv.fr/accueil
L’IFI concerne le patrimoine immobilier détenu par les personnes physiques au 1er janvier de l’année d’imposition, d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros nets de dettes (sous conditions). Les contribuables domiciliés en France sont imposés sur leurs biens situés en France et à l’étranger, tandis que les contribuables ayant leur domicile fiscal à l’étranger sont imposés sur leurs seuls immeubles situés en France. Le barème est le suivant :
- entre 0 et 800 000€ : 0%
- entre 800 001€ et 1 300 000€ : 0,5%
- entre 1 300 001€ et 2 570 000€ : 0,7%
- entre 2 570 001€ et 5 000 000€ : 1%
- entre 5 000 001€ et 10 000 000€ : 1,25%
- au-delà de 10 000 001€ : 1,5%
Source : CGI, art. 977
