Acheter un bien immobilier destiné à la location peut vous permettre de bénéficier de différents dispositifs fiscaux. Pour réaliser cet achat dans les meilleures conditions, il est important de bien définir votre projet, choisir le financement adéquat ainsi que le régime fiscal dans lequel vous voulez vous inscrire. Pour bien comprendre les impacts des différentes solutions sur votre projet, parlez-en à votre Conseiller.
DÉFINISSEZ VOTRE PROJET
Vous allez rechercher un bien à acheter pour le mettre en location.
Il est donc important d’évaluer le rapport qualité/coût du bien, sa situation, la demande locative du marché, les prix pratiqués etc., pour que les loyers perçus puissent suffisamment contribuer au financement de votre achat.
Crédit Agricole Immobilier* vous propose d’effectuer une simulation de votre projet d’investissement locatif sur la base de la loi fiscale en vigueur.
* Notre filiale Crédit Agricole Immobilier est juridiquement et financièrement indépendante.
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Le crédit In fine permet le remboursement en une seule fois, en fin de contrat, du capital emprunté, les intérêts étant payables régulièrement selon la périodicité prévue au contrat. Pour les personnes redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les crédits in fine sont déductibles dans des conditions proches de celles d’un prêt amortissable.
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Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S'agissant d'un prêt concernant l'acquisition ou la construction d'un logement, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
DÉCOUVREZ LES DIFFERENTS DISPOSITIFS FISCAUX POUR VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF
| LES RÉGIMES PARTICULIERS* |
AVANTAGE FISCAL |
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Pinel prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, mais à partir du 1er janvier 2018 uniquement sur les zones A, A bis et B1
NB : les acquisitions en zones B2 ou C sont incluses dans le dispositif dispositif pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017 (ou jusqu'au 15 mars 2019 si une demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017).
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Réduction d’impôt opère de manière dégressive à compter depuis le 1er janvier 2023, selon la durée d’engagement de location et la date de l’investissement :
- Investissements réalisés jusqu'au 31/12/2022
Engagement initial 6 ans : 12%
Engagement initial 9 ans : 18%
1ère prorogation triennale : 6% ou 3% (9ans)
2ème prorogation : 3%
- Investissements réalisés en 2023
Engagement initial 6 ans : 10,5%
Engagement initial 9 ans : 15%
1ère prorogation triennale : 4,5% ou 2,5% (9ans) 2ème prorogation : 2,5%
- Investissements réalisés en 2024
Engagement initial 6 ans : 9%
Engagement initial 9 ans : 12%
1ère prorogation triennale : 3% ou 2% (9ans)
2ème prorogation : 2%
Cette dégressivité ne s’applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +, les taux de 2022 restent applicables.
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Malraux
Sauvegarde du patrimoine - Immeubles en secteur sauvegardé
Le dispositif est prorogé aux dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2024. |
Réduction d’impôt des dépenses de travaux plafonnées (100 000 €/an, 400 000€ au total sur la période de quatre ans) :
• de 22% si votre acquisition est située dans un site couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
• ou de 30% si votre acquisition est sur un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur) et les quartiers conventionnés NPNRU Anciens secteurs sauvegardés.
De plus, vous devez vous engager à louer pour une durée minimum de 9 ans.
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Loc’Avantages (depuis le 1er mars 2022) anciennement dénommé Cosse « Louer abordable » (depuis le 1er janvier 2017)
Cette réduction d’impôt s’applique aux conventions signées avec l’ANAH ayant pris effet entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024 et ce pendant toute la durée de la Convention.
L'ancien dispositif reste toutefois en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022.
Logement donné en location dans le cadre d’une convention avec l’ANAH dans les zones A, A bis, B1 et B2 (voire C à certaines conditions), dans les deux mois après la signature du bail.
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Bénéfice d’une réduction d’impôt pouvant aller de 15 à 65% en fonction de la zone, du secteur de conventionnement Anah, ou d’une intermédiation locative pour les personnes défavorisées.
La réduction d'impôt est calculée sur le montant des revenus bruts tiré de la location du logement conventionné.
Le dispositif "Loc'Avantages" ne peut pas être cumulé avec d'autres dispositifs d’investissements locatifs. Ni avec la réduction d’impôt pour des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
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Déficit foncier
Encourager la rénovation de l’immobilier locatif ancienQu’est-ce qu’un déficit foncier ? Lorsque vous êtes imposés selon le régime du réel pour la location nue (non meublée) et que vos charges annuelles de propriété (travaux, charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières…) sont supérieures aux revenus locatifs encaissés.
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Imputation du déficit foncier résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers (autres que les intérêts d’emprunt) sur le revenu global de l’année dans la limite de 10 700 €. Les intérêts d’emprunt et la fraction du déficit supérieure au plafond ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le plafond est porté à 21.400€ uniquement pour les dépenses liées aux travaux de rénovation d’une passoire thermique qui ont fait l’objet d’un devis signé à partir du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Les travaux doivent permettre au logement de passer d’une classe énergie E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025.
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| Micro BIC pour la location meublée |
En micro, un abattement s’applique sur les revenus au titre des charges :
• 188 700 € et abattement de 71 % : Pour l’activité de locations des locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes répondant aux conditions
• 15 000 € et abattement de 30 % : Pour l’activité de location des locaux meublés de tourisme non classés
• 77 700 € et abattement de 50 % : Pour les autres locations.
Attention : ce nouvel abattement de 15 000 € a été mis instauré par la loi de finances 2024 suite à un oubli d’un amendement du Sénat. Il conviendra d’attendre une éventuelle modification législative afin de déterminer si les revenus 2023 seront ou non soumis à ce nouvel abattement.
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Loueur en meublé non professionnel
Favoriser les logements dans les zones touristiques/ étudiantes/ pour personnes âgées
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Régime « Censi Bouvard » (prorogé jusqu’au 31 décembre 2024)
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Réduction d’impôt de 11% du prix de revient, étalés sur 9 ans (durée de l’engagement de location), avec plafond d’investissement. Récupération de TVA éventuellement possible.
Depuis le 1er janvier 2024, ce dispositif est étendu aux contribuables “devenus” non-résidents. C’est à dire aux contribuables ayant réalisé un investissement sous le dispositif Censi-Bouvard “alors qu’à l’époque de l’acquisition, ils étaient domiciliés en France” soit à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2022.
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Régime « Amortissement »
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Amortissement du bien déductible des loyers et report indéfini du déficit généré, ce qui permet d’avoir des revenus locatifs (BIC) peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
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Démembrement
Encourager les logements à loyer modéré en cédant temporairement à un bailleur social l’usufruit d’un logement.
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Achat d’un bien pour 50 à 60% de sa valeur.
Aucune gestion locative, aucune fiscalité IR et IFI à supporter pendant la durée du démembrement.
Possibilité pour le nu-propriétaire de déduire de ses revenus fonciers existants, les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition du logement (mais pas de déduction de ces emprunts de l’assiette de l’IFI).
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* Le choix de certains régimes (Pinel, Malraux, Cosse Ancien, Censi-Bouvard) doit être effectué lors de la réalisation de l’investissement, et ne peut pas être modifié ensuite.
Renseignez-vous sur les conditions de durée d’engagement de location, de montant de loyers et autres critères, pour réaliser votre opération dans les meilleures conditions. Ces différents dispositifs sont ouverts dans la limite du plafonnement global de certains avantages fiscaux.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le découpage des zones
Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Ce zonage s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
- Zone A bis : comprend Paris et 75 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
- Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
- Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
- Zone C : reste du territoire.
- Pour connaitre à quelle zone appartient une commune : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
La liste des communes a été modifiée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Bon à savoir
En cas de « location nue » d’un bien immobilier (soit un bien non meublé), les loyers constituent des revenus fonciers desquels diverses charges peuvent être déduites si vous optez ou êtes soumis de plein droit au régime dit réel. Ainsi, si vous êtes en présence d’un déficit foncier (vos charges déductibles sont supérieures aux revenus encaissés), celui-ci peut être imputé sous certaines conditions de votre revenu net global. Cette imputation du déficit se réalise dans la limite annuelle de 10 700€. Les intérêts d’emprunt et la fraction du déficit supérieure au plafond ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond est porté à 21.400€ uniquement pour les dépenses liées aux travaux de rénovation d’une passoire thermique qui ont fait l’objet d’un devis signé à partir du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
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