Tout savoir sur le bail réel solidaire, principe, achat et revente

25/03/2024 - 2 min de lecture

Aménagement du territoire et urbanisme Logement social

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Tout savoir sur le bail réel solidaire, principe, achat et revente

Prévu dans la loi accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur), le bail réel solidaire se développe actuellement sur le territoire. Son objectif : faciliter l’accession à la propriété de ménages qui n’en auraient pas forcément les moyens financiers.

Le bail réel solidaire (BRS), initialement créé par la loi Macron, a été renforcé par la loi Elan en 2018. Après des débuts timides, ce dispositif commence à être pleinement utilisé par de nombreuses collectivités territoriales.

Bail réel solidaire : définition

Le dispositif de bail réel solidaire (BRS) se distingue de l’acquisition libre. Il doit permettre à des ménages d’acheter, sous conditions de ressources, les murs de leur habitation, dans des quartiers où le prix du logement est élevé.

Il est défini précisément à l’article L 255-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le dispositif permet une baisse du prix des appartements ou maisons comprise entre 15 et 40% selon l’emplacement. En contrepartie, l’acquéreur verse un loyer foncier d’un euro le mètre carré par mois. À chaque revente, à un prix encadré, le bail est rechargé et bénéficie à un nouvel acquéreur lui aussi sous plafonds de revenus.

Le BRS est consenti pour une durée :

D’au minimum 18 ans ;
D’au maximum 99 ans.

L’objectif de cet encadrement en termes de durée est d’assurer un certain équilibre entre les intérêts de l’acquéreur et ceux de l’organisme de foncier solidaire.

Organismes de foncier solidaire : quel rôle pour les collectivités ?

Dans tous les cas, le foncier reste la propriété d’un organisme adossé à une collectivité publique, appelé organisme de foncier solidaire (OFS). Créés dans le cadre de la loi accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR), ces derniers ont pour but d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, pour constituer un parc d’accession à la propriété ou à la location des ménages modestes.

BON À SAVOIR

Au-delà de leur rôle dans la création et le bon fonctionnement des OFS, les collectivités ont également la possibilité de soutenir le développement du bail réel solidaire en accordant un abattement de taxe foncière qui peut varier entre 30 et 100%.

Quels sont les avantages du BRS ?

Un des principaux avantages du BRS est de réaliser des économies substantielles par rapport à l’acquisition d’un bien comparable en libre. Mais ce n’est pas le seul.

Le bail réel solidaire permet en effet de bénéficier de la garantie de rachat du logement par l’OFS.

Autre atout, les ménages éligibles à ce dispositif bénéficient d’une TVA réduite au taux de 5,5%, au lieu des 20% habituels.

De plus, il est possible de cumuler les avantages du BRS avec ceux du prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier, réservé aux primo-accédants (c’est-à-dire les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans), peut ainsi servir à financer l’achat d’un bien en BRS neuf.

Enfin, le BRS permet à des ménages aux revenus modestes de se constituer un capital immobilier à moindre coût.

Qui a droit au bail réel solidaire ?

Les critères d’éligibilité au bail réel solidaire sont définis par les OFS. Ils peuvent varier en fonction de nombreux paramètres, comme la typologie du logement, la composition du ménage demandeur, la proximité avec le lieu de travail, ou encore le respect de certaines règles liées au logement social.

Par ailleurs, les bénéficiaires doivent respecter un certain plafond de ressources (lire plus bas).

Enfin, il est à noter que le logement doit être utilisé en tant que résidence principale afin de pouvoir bénéficier des conditions avantageuses du BRS. Le bail peut d’ailleurs prévoir une interdiction de louer le logement pour le preneur.

Quels sont les plafonds du BRS ?

Les plafonds de ressources du bail réel solidaire sont définis au niveau national, mais ils sont différenciés en fonction de la zone du territoire dans laquelle se situe le logement : les zones A bis et A, la zone B1, ainsi que les zones B2 et C. Les plafonds du BRS dépendent également de la taille du ménage.

Voici les plafonds applicables en 2024 concernant le BRS (montants exprimés en euros et correspondant au revenu fiscal de référence de l’année n-2) :

Nb de personnes destinées à occuper le logement	Zones A bis et A	Zone B1	Zones B2 et C
Personne seule	37 581	37 581	32 673
2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage)	56 169	56 169	43 633
3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage	73 630	67 517	52 471
4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge	87 909	80 875	63 347
5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge	104 592	95 739	74 518
6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge	117 694	107 738	83 938
Par personne supplémentaire	13 116	12 005	9 368

Il ne faut pas confondre les plafonds de revenus du BRS avec les plafonds de revente.

BON À SAVOIR

Pour savoir à quelle zone appartient votre logement, il vous suffit de vous rendre sur le site officiel Service Public, qui met à disposition un simulateur.

Quelles sont les conditions de revente d’un bail réel solidaire ?

Pour pouvoir revendre son bien en BRS, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Le prix de revente ne peut ainsi être supérieur aux plafonds de prix du Prêt Social Location Accession (PSLA) et doit respecter les règles d’indexation déterminées dans le bail réel solidaire. Une demande d’agrément doit être formulée.

Le futur acquéreur bénéficiera, à son tour, d’un bail réel solidaire d’une durée minimale de 18 ans.

BRS : comment se passe la succession ?

En cas de décès du bénéficiaire, il est possible de transmettre un bien en BRS à ses ayants-droits. Seule condition : les héritiers doivent respecter les conditions de revenus associées au bail réel solidaire.

Si les héritiers disposent de revenus supérieurs aux plafonds de ressources en vigueur, ils doivent alors céder le bien à un acheteur agréé par l’organisme de foncier solidaire.
Ils disposent d’un délai d’un an pour effectuer cette démarche.
Si ce délai est dépassé ou si aucun acquéreur ne se présente, le bail réel solidaire est résilié d’office.

L’OFS verse, dans ce cas, la valeur des droits réels immobiliers aux héritiers.

BON À SAVOIR

Les mêmes règles s’appliquent en cas de donation. Si un propriétaire souhaite donner ses droits réels à ses deux enfants, par exemple, chacun d’eux devra respecter les critères d’éligibilité.

Au-delà des différentes conditions d’accès et de revente concernant le BRS, il convient également de rappeler que le preneur a des devoirs. Par exemple, il doit ainsi s’astreindre à observer une obligation d’entretien du logement et de réalisation des travaux. Il ne peut entamer des opérations de démolition et des modifications qui auraient pour effet d’entrainer une perte de valeur du bien.

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